Página PrincipalMEMÓRIA DESCRITIVA
Jorge Teixeira - Arquitecto e Urbanista
1. INTRODUÇÃO
A presente memória refere-se ao PLANO URBANÍSTICO DETALHADO da Capital Country Club, uma urbanização moderna.
Este estudo surge na sequência da aprovação do estudo prévio, sobre o qual recaíram algumas recomendações da câmara municipal da Praia e que nesta fase final do projecto foram consideradas .
Como já se disse, este plano foi desenvolvido tendo como pano de fundo as seguintes preocupações:
- Dotar a Praia de uma zona urbana de alto standing, valorizando-a enquanto cidade capital;
- Salvaguardar o valor paisagístico da zona, protegendo o património natural, e o arquitectónico a construir ;
- Transformar o sítio numa zona de interesse particular da cidade e que venha ser uma referencia urbanística em Cabo Verde;
- Reequacionar o loteamento em encosta com preocupações de integração urbana e ambiental.
- Explorar os pontos de vistas do local e promover o local como panorama agradável de apreciar.
2. ENQUADRAMENTO
A zona de estudo localiza-se na periferia da cidade da Praia, ao longo do eixo da estrada que faz a ligação com a Cidade Velha. Designado por Monte Babosa, è referenciada pela existência de um deposito de agua que abastece a cidade da Praia. Cobrindo uma área de aproximadamente 43 hectares, confronta a Norte com os terrenos do ENAVI, a sul com a zona Industrial de Tira Chapéu e oeste com a estrada de Cidade Velha.
2.1 Sitio
A zona em estudo compreende toda a encosta oeste, contornando a sul a plataforma existente . Situada a uma cota de aproximadamente 80 metros acima da estrada, faz com que aquela plataforma tenha uma vista magnifica em todas as direcções, com destaque para a vista sul que recai sobre toda a zona da Gamboa estendendo-se ate ao porto e a vista oeste virada para o bairro Palmarejo tendo o azul do mar com pano de fundo, alem de uma vista soberba do vulcão do Fogo em dias de boa visibilidade.
3. CARACTERIZAÇÃO
3.1 Relevo
Fisicamente a área de estudo è caracterizada por duas situações :
Zona de encosta :
A zona de encosta com inicio na estrada de acesso a Cidade Velha cobre uma extensão de aproximadamente 230 metros ate a plataforma existente no cume. Apresentando um forte declive na direcção oeste vai acentuando a medida que viramos para o noroeste. Nesta direcção o terreno e excessivamente rochoso, apresentando à superfície, pedras de grande dimensão. A encosta virada sul deixa de ser rochosa e apresenta um declive menos acentuado, permitindo uma edificação escalonada na própria encosta.
Zona alta:
A zona alta apresenta-se em forma de uma plataforma plana, cobrindo uma área de aproximadamente 90.000 metros quadrados. O tipo geológico predominante e a rocha basáltica e ou arenoso compactado. A vegetação é muito rara. Verifica-se a existência de algumas acácias distribuídas de uma forma irregular e com maior incidência na encosta noroeste, encosta esta que descendo o vale, encontramos manchas consideráveis de acácias já não com carácter espontânea, mas resultado de um intenção de florestação do terreno localizado a norte.
3.2 Ventos
Os ventos dominantes são os de Nordeste. Por conseguinte toda a área da encosta cuja vertente é contraria ao sentido do ventos predominantes, encontra-se protegida naturalmente destes ventos, favorecendo o desenvolvimento de toda a vegetação que ai se propõe introduzir.
Ao contrario da encosta, a plataforma a ser edificada encontra-se exposta e aberta aos ventos de uma forma excessiva, pelo que toda a edificação será feita por forma a constituir uma cortina de protecção ao longo do eixo da artéria principal na direcção norte sul.
3.3 Exposição solar
Se por uma lado a orientação dos lotes proporciona uma boa ventilação natural, esta mesma orientação permitirá uma insolação progressiva ao longo do dia para no período da tarde chegar ao ponto de uma exposição directa. Por esta razão os edifícios que integrarão o condomínio deverão ser projectados, tendo sempre presente esta preocupação, por forma a garantir ambientes termicamente agradáveis.
Já em relação aos edifícios denominados panorâmicos os mesmos gozam de orientação privilegiada em relação a exposição solar, por se orientarem na direcção sul.
3.4 Pontos de Interesse visual
Pode-se dizer que toda a encosta até a plataforma do cume apresenta um óptimo panorama.
3.5 Vias de acesso
A área em estudo é acessível através da estrada que da acesso a Cidade Velha. Por ser esta via a única forma de acesso, torna-se um potencial ponto de conflito, sobretudo se considerarmos que a tendência é para o aumento do tráfego automóvel nesta via com a incrementação de alguns planos de urbanização previstos para aquela zona.
As vias de acesso previstas são classificadas em três níveis em função da largura e grau de utilização. Assim surge a via principal coma largura de 8 metros e que funciona como a espinha dorsal de toda a estrutura urbana, a via secundaria, que tem a função de distribuição de tráfego automóvel dentro do aglomerado, com uma largura de 6 metros e as vias pedonais.
3.6 Infra-estruturas
A área em estudo localiza-se fora do perímetro urbano actualmente servido por infra-estruturas urbanas de utilidade publica e aqui, consequentemente elas não existem, o que torna necessário a sua execução. A instalação desta redes será facilitada pelo facto delas existirem na estrada de acesso a Cidade Velha.
a)Agua potável
A rede de agua será objecto de um projecto de especialidade. No entanto o abastecimento será feito a partir da rede publica, para através da rede secundaria abastecer todo o aglomerado.
O abastecimento de agua será feito com apoio de uma estacão de bombagem localizada no sopé da encosta, para uma cisterna enterrada a ser construída no platô. A agua desta cisterna será novamente bombada para um reservatório elevado, que alimentara por gravidade toda a urbanização.
b)Esgotos
Prevê-se a construção de sistemas de fossas individuais dentro do limite de cada lote.
c)Electricidade
A rede de electricidade será objecto de um projecto de especialidade. A semelhança com o fornecimento de agua, será feita a partir da rede publica em instalação subterrânea e ao longo das vias projectadas.
d)Telefone
A rede de telefone será objecto de um projecto de especialidade. Os cabos a semelhança com as demais redes serão subterrâneo e o traçado devera acompanhar as vias projectadas
3.7 Funções
A função potencial dominante é a habitacional de standing alto, com alguma actividade comercial de apoio aos moradores. Esta actividade comercial será de alguma forma predeterminada e a sua localização estabelecida no plano. O plano reservará áreas especificas para equipamentos desportivos e espaços de lazer, estes localizados em pontos com vista privilegiada e denominados de moradores.
4. REGIME FUNDIÁRIO
O solo anteriormente pertencia a um único proprietário, Fernando de Sousa, que por venda transfere a propriedade para os novos proprietários, em regime de sociedade.
A área objecto do presente estudo cobre aproximadamente 43 hectares dos quais 12.92 foram loteados e para serem vendidos individualmente. A área de sobra correspondente a 30.40 ha foi destinada a: equipamentos desportivo, ocupando 0.48 ha; equipamentos de lazer e diversão , ocupando 0.47 ha; espaços verde ocupando 18 ha e vias de acesso ocupando 11.45 ha.
5. PROPOSTA DE ARRANJO URBANÍSTICO
5.1 Capacidade de acolhimento do sitio
De um total aproximadamente de 43 hectares que compreende a área de intervenção, 12.92 hectares foram destinados a habitação dos quais:
- 3.89 ha foram ocupados pelos edifícios que constituem o condomínio;
- 5.84 ha ocupados por edifícios da encosta e que constituem a edificação panorâmica;
- 3.19 ha ocupados por edifícios de uso misto.
Esta área habitacional corresponde a 30 % da área em estudo e compreende um total de 267 fogos, fazendo com que a taxa de ocupação seja de 20.6 fogo por hectare, calculados não sobre a ara bruta do terreno mas sobre a total de área edificada.
Para a actividade desportiva foi destinada uma área de 4.800 metros quadrados , o que corresponde a uma área de 18 metros quadrados por fogo, o estabelecido como mínimo na lei N.º 85/IV/93 que define as bases do Ordenamento do Território Nacional e o Planeamento Urbanístico.
6. OBJECTIVOS DO PLANO
A proposta que se apresenta è o resultado de um trabalho de base apresentado por um dos promotores deste empreendimento, proposta esta que se assenta na análise do local com os condicionantes existentes, em particular a própria topografia do terreno que praticamente determinou a natureza e a forma de ocupação do solo que se pretende seja feito com o mínimo de movimentação de terra.
A filosofia de urbanização desta área em estudo tem um carácter especial. A intenção dos promotores é criar um núcleo habitacional "satélite" da própria cidade.
Objectivamente pretende-se que seja um aglomerado dormitório, de fácil acesso mas conservando a característica de periferia, garantida pela sua descontinuidade topográfica em relação a zona envolvente. De ponto de vista funcional este aglomerado não será autónomo, mantendo uma forte ligação e dependência da própria cidade enquanto centro urbano, por força de inexistência de equipamentos públicos. Dai a razão de se propor que numa área de 43 hectares, seja ocupado somente 29 % desta área, a uma taxa de ocupação de 2.5 lotes por hectare.
Linhas Geradoras da proposta:
- Criar um aglomerado habitacional com qualidade ambiental e que possa usufruir das vantagens de funcionamento em forma de condomínio fechado
- Criar um loteamento na encosta com preocupações de integração ambiental.
- Explorar os pontos de vista local
- Salvaguardar o valor paisagístico da zona, protegendo o ambiente natural.
7. PRINCÍPIOS DE ORGANIZAÇÃO DO ESPAÇO
7.1 Zonamento
O estabelecimento de zonas com funções diferenciadas e actividades especificas foi um imperativo determinado pela própria natureza do terreno e na necessidade de adaptar os edifícios e as funções previstas as condições físicas do terreno.
7.1.1 Zonas de Habitação
Para habitação foram definidas as seguintes zonas:
1. plataforma na parte alta do terreno
2. encosta localizada a sul do terreno
Na plataforma referida em 1, localizam-se os lotes que constituirão o condomínio. Serão edifícios do tipo moradia unifamiliar de dois pisos e implantados conforme o assinalado no desenho n.º 06.
Desenvolvidos em banda ao longo de três artérias que atravessam a plataforma no sentido longitudinal, são lotes de dimensão variada e com área variável entre 400 a 800 metros quadrados. Distribuídos em nove quarteirões, representam um total de 71 lotes e cobrem uma superfície de 5.8 hectares.
A zona da encosta integra os lotes destinados a habitação do tipo moradia multi-familiar desenvolvida em três pisos. Tratando-se de construções na encosta serão escalonadas em socalcos, o que lhes permitirão ter uma vista fantástica sobre a parte sul da cidade, que compreende o porto da Praia. Por esta razão estão referenciados no Plano como habitações panorâmicas. Os 19 lotes que integram este conjunto apresentam uma dimensão em área variável entre 1400 metros quadrados a 2700 metros quadrados e cobrem uma área de 3.6 hectares.
Na parte baixa da encosta estão localizados 16 lotes com uso misto, cobrindo uma área de 4.5 hectares, onde se admite a possibilidade de existirem alguns serviços quer do carácter comercial, quer do tipo escritórios.
Nesta zona de uso misto os edifícios serão de três pisos. A escolha desta zona para ser de função mista tem a ver com a proximidade da mesma com a estrada de acesso a Cidade Velha e na proximidade existirem lotes com esta vocação, nomeadamente a de construções Tavares.
7.1.2 Equipamentos Públicos e Colectivos
Os edifícios públicos estão localizados essencialmente na zona de condomínio fechado por duas razoes essenciais:
1. Por ser uma área de acesso controlado, fazendo com que este equipamentos sejam utilizado exclusivamente por moradores locais.
2. Por ser a zona de condomínio um platô de topografia plana, o que facilita o acesso aos equipamentos e faz com o custo da sua execução seja mais económico.
Por conseguinte nesta zona de condomínio foram integrados (9) nove lotes cujo limite coincide com quarteirão e destinados a edifícios de carácter especial do tipo aparthotel, restaurante, e ou supermercado e que no plano volumétrico estão referenciados com quarteirão HC. Estes lotes na totalidade cobrem uma área de 1.2 hectares.
Toda a urbanização será servida por um recinto desportivo, cobrindo uma área de 0.47 hectares e servindo os 267 fogos previstos para o local, fazendo com que a área rotacional considerada para os parques publico e recinto desportivo seja de 18 metros quadrados por fogo.
7.1.3. Espaços públicos e arborizados
Os espaços arborizados cobrem um superfície de 20.60 hectares, que para efeito de calculo não foi considerado na área rotacional. Esta área corresponde a encosta oeste e noroeste, considerada no plano com zona não edificando. Toda a zona de condomínio será envolvida por passeio publico, garantindo desta forma um aceso livre a zona panorâmica, uma mais valia que caracteriza toda esta urbanização.
Foram ainda integrados nos espaços públicos três pontos panorâmicos de vista privilegiada e que serão destinados a actividades de lazer e recreação, cobrindo particularmente uma área de 0.47 ha.
